Wer von seiner Firma für Jahre nach Japan beordert wird, braucht sich um diesen Punkt meistens keine Gedanken machen. Wer allerdings für unbestimmte Zeit nach Japan zieht, sieht sich mit dieser Frage oftmals konfrontiert. Wie überall kann man auch in Japan Wohnungen / Häuser mieten oder ebend kaufen.

Dazu sollte jedoch erwähnt werden, dass die Dinge in Japan etwas anders liegen. In Deutschland kann man, genügend Finanzen vorausgesetzt, durchaus ein Haus kaufen und diese Immobilie als gewinnträchtige Geldanlage betrachten. Nicht so in Japan. Während in Deutschland viele Häuser so gebaut wurden, dass sie sehr viele Jahrzehnte, wenn nicht gar Jahrhunderte halten, haben in Japan Häuser eine sehr viel geringere Halbwertszeit - zumindest in der Stadt. Im Durchschnitt sind viele Häuser auf eine Nutzungsdauer von ca. 30 Jahren ausgerichtet. Mit zahlreichen Ausnahmen natürlich. Man muss also schon ein Grundstück besitzen, aber Grundstücke sind in Japan nachwievor sehr, sehr teuer. Und der Besitz allein reicht nicht, um reich zu werden.

Prinzipiell hat man zwei Möglichkeiten: Man mietet eine Wohnung / ein Haus. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt dabei 2 Jahre. Oder man kauft ein Haus / eine Wohnung. Nur ein Beispiel: Für eine nagelneue 3-Raum-Wohnung mit gut 70 m² Wohnfläche sollte man in Tokyo Stadt mit ca. 50,000,000 ¥ rechnen. Das sind ca. 10 Jahresgehälter bei japanischem Durchschnittslohn. In Euro umgerechnet ca. 350,000 €. Ist man bereit, ein paar Kilometer weiter weg zu wohnen, halbiert sich die Summe schnell. In der Regel werden bis zu 10% des Gesamtpreises anbezahlt, der Rest wird mit relativ günstigen und sehr leicht erhältlichen Krediten über einen Zeitraum von bis zu 35 Jahren abbezahlt.

In Japan findet man eine grosse Vielfalt an Wohnungen. Da in Japans Ballungsgebieten andere Bedingungen herrschen als in Europa, gibt es durchaus japanische Besonderheiten. Prinzipiell hat man die Wahl zwischen grossen, mittelgrossen und kleinen Wohnblocks, Häusern und Reihenhäusern. Hinzu kommt noch die Frage, wer das Haus gebaut hat und woraus das Haus gebaut wurde.

Bei grossen Wohnblocks gibt es drei Möglichkeiten: Kommunaler Wohnungsbau, Firmenwohnungen oder private Wohnblocks. Kommunaler Wohnungsbau ist nicht allzu häufig anzutreffen. Die Wohnungen sind oftmals sehr eng und relativ alt (30 Jahre und älter). Die Mieten sind relativ günstig, aber nicht unbedingt ein Schnäppchen. Firmenwohnungen sind von der Wohnqualität sehr schwer einzuschätzen. Sie hängen von der Grösse der Firma, der Position des Angestellten und der Region ab. Gerade bei diesen Wohnungen gilt häufig "von aussen pfui, von innen hui". Die Firmen wollen mit den Wohnungen nicht protzen oder den Eindruck erwecken, die Firma hat viel zu verschenken. Innen sind die Wohnungen aber oftmals gross und äusserst brauchbar. Die Bewohner zahlen oft eine arg reduzierte Miete.

Apartmentblocks bei Tokyo: Dies sind in der Regel
relativ teure Eigentumswohnungen

Gerade in Ballungsgebieten sind Eigentumswohnungen sehr beliebt - sie kosten oft genau so viel oder sogar mehr als ein eigenes Haus. Die Wohnungen sind gross, gut gestaltet und luxuriös ausgestattet. Und - sie bieten Sicherheit. In Japan folgt man dem amerikanischen Trend - eine gepflegte Paranoia in Sachen Sicherheit ist mittlerweilen sehr beliebt. Je mehr Sicherheit (spezielle Schlösser, Pförtner, Sicherheitssysteme für alle Zimmer usw) desto beliebter sind die Wohnungen. Hier liegt ein grosser Unterschied zu Europa z. B. - während man in Mitteleuropa mehr auf ein eigenes Haus setzt, sind Apartments in riesigen Wohnanlagen beliebter (und heben den Status). Man setzt auf Sicherheit und Bequemlichkeit.

Sogenannte Apaato - meist aus Holz gebaut

Wer länger in Japan lebt, wird sich oft mit der Frage konfrontiert sehen, wie man denn wohne - "Manshon" oder "apaato" (siehe Glossar). Dabei können jedoch selbst Japaner oft nicht eindeutig sagen, was was ist. Es gibt keine gesetzliche Definition der beiden Begriffe. In Japan wurde früher generell aus Holz gebaut, und japanische Schreinerkunst ist weltberühmt. Auch heute wird noch viel mit Holz gebaut. Unzählige Wohnblöcke - meist zwei, manchmal drei Etagen hoch, stehen überall in der Gegend. Wohnungen darin werden meist als apaato bezeichnet und sind preisgünstiger als in anderen Häusern. Japaner assoziieren mit Apaato billige Mieten (und automatisch damit auch "niedriges Einkommen"). Bei Apaato kann man davon ausgehen, dass es mindestens ein japanisches Zimmer gibt. Da dem Begriff "Apaato" nunmehr in Japan eine leicht negative Bedeutung anhaftet, werden gern andere Begriffe benutzt - zum Beispiel "Heights" (findet sich in Adressen).

Mansions (manshon) hingegen befinden sich meist in Stahlbauten, Stahlbetonkonstruktionen oder in Wohnblöcken (aus Beton). Diese reichen von zwei- bis 50-Geschossern. Apartments haben naturgemäss dickere Wände (meistens zumindest) und eher vertrauenerweckende Balkons und Treppen. Bei mehr als 4 Etagen haben die Häuser in der Regel Fahrstühle. Vielleicht sollte noch erwähnt werden, dass in japanischen Blöcken (Apartments und Mansions) die Eingangstür in der Regel ins Freie führt - die Flure sind nicht im Haus, sondern aussen. Dies gilt freilich nicht für riesengrosse Wohnblöcke (mehr als 20 Etagen).

Über Häuser lässt sich zusammenfassend nicht sehr viel sagen - von extrem klein bis extrem gross gibt es alles. Rein japanisch eingerichtete, enge Häuser gibt es genau so wie sehr grosse Villen. Uralte japanische Häuser sind in der Stadt kaum zu bekommen - diese sind meist sehr gross, innen recht dunkel und komplett aus Holz. Um den Wohnbereich führt ein Gang herum, der im Sommer für bessere Zirkulation sorgen soll. Alte japanische Häuser haben oft nur ein Geschoss.

In Europa z.B. gelten hauptsächlich Kriterien wie "Lage" (damit verbunden Preis & Sicherheit der Umgebung), "Grösse" und "Gestaltung". In Japan liegen die Dinge etwas anders. Auch in Japan ist die Lage freilich sehr wichtig, aber Grösse und Gestaltung wirken weniger wichtig. Obwohl sich das allmählich auch in Japan ändert - Designerwohnungen und Luxuswohnungen werden immer beliebter.

Aufgrund der Naturgegebenheiten ist in Japan allerdings noch etwas extrem wichtig: die Erdbebensicherheit. Dabei wird noch nach zwei Typen unterschieden - "taishin" (siehe Glossar) besagt dabei, dass das Haus ein Erdbeben bis zu einer gewissen Stärke übersteht. "Taishin" wird mittlerweilen nahezu als Voraussetzung angesehen. Die meisten Häuser werden bei Erdbeben jedoch nicht durch das Beben selbst, sondern eher durch daraus entstandene Feuer vernichtet (siehe Kōbe). Das wiederum bedeutet, das "Mansions" in ihren Holzkonstruktionen schlichtweg gefährdeter sind bei schweren Erdstössen. Dank der Forschung wird zudem das "menshin"- Prinzip immer beliebter. Dies besagt, dass der Bau nicht nur das Erdbeben "überstehen" soll, sondern möglichst wenig von der Energie eines Erdbebens aufnehmen soll. Dies geschieht z.B. durch Shock-Absorber - wie etwa Gummidämpfer im Sockel, oder rechnergesteuerte Gegengewichte wie Bleischlitten ... oder ein Pool auf dem Dach. Das man für Wohnungen in solchen Häusern wesentlich mehr zahlt, ist selbstverständlich.

Hauptkriterien, die auf jeden Fall bei Immobilienmaklern erwähnt werden, sehen in Japan wie folgt aus (japanische entsprechende Begriffe im Glossar rechts):

• Mietkosten. Japanische Mietkosten sind prinzipiell Kaltmieten. Sie enthalten höchstens eine monatliche Verwaltungsgebühr. Mehr siehe Preise.
• Einzugskosten - wieviel muss bei Einzug gezahlt werden? (mehr siehe Preise).
• Wohnraumaufteilung. Mehr siehe Wohnungsarten & Gliederung.
• Wohnungstyp - Apartment? Mansion? Haus? Mehr siehe Arten.
• Haustyp - verbunden mit Erdbebensicherheit. Stahlbeton? Holz? Stahlgerüst? Block?
• Nähe zum Bahnhof - wieviel Minuten zu Fuss / mit dem Bus? Essentiell in Japan.
• Fläche - wieviele Quadratmeter?
• Alter des Hauses - neu? 5 Jahre alt? 20 Jahre alt? Spielt auch eine entscheidende Rolle. Alt ist in Verbindung mit "Wohnen" generell von schlechter Bedeutung.
• Parkplatz vorhanden? Wenn ja, wieviel kostet der extra? Wenn keiner vorhanden, kann man ein eigenes Auto gleich vergessen.
• Sonstiges: Küche eingerichtet? Autolock-System? Kinder / Haustiere / Instrumente erlaubt?

Typisches japanisches Zimmer mit Oshiire
(Wandschrank) rechts sowie westlichem Zimmer (links)

Natürlich ist auch in Japan die Zimmerzahl wichtig. Aber Wohnungen werden kurz und bündig auch gleich beschrieben: Eine Typenbezeichnung für eine Wohnung besteht in der Regel aus einer Zahl und den Buchstaben L, D, K, R - eventuell auch S. Die Abkürzungen bedeuten L = Living room (Wohnzimmer), D = Dining room (Esszimmer), K = Kitchen (Küche), R - Room (Zimmer) sowie S = Service room. Es verlangt etwas Kenntnis, um zu verstehen, was sich genau hinter diesen Kürzeln verbirgt. Um dies zu erklären, sollte man folgendes wissen:

• Die Gesamtgrösse japanischer Wohnungen wird in Quadratmeter angegeben.
• Die Grösse von Zimmern wird in -jō angegeben (siehe Glossar). Ein japanisches Standardmass für Zimmer ist eine Grösse von 6 jō - das sind 8,67 m²
• Grundstücke oder sehr grosse Räume werden in Tsubo angegeben (siehe Glossar).
• Parkplätze kosten fast immer extra - meist um die 10,000 JPY pro Monat. Es gibt auch sehr viele Apartments/Mansions ohne Parkmöglichkeit - in diesem Fall kann man sein eigenes Auto gleich vergessen.

Was die genaue Definition von K, D und L angeht, so gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Definition. In der Regel kann man aber von den folgenden Werten ausgehen:

• 1 R bedeutet Ein-Raum-Wohnung. Evtl. mit Waschbecken und Kochnische, manchmal auch ohne. Die kleinste Wohnungsart in Japan. Meistens nur 6 jō, manchmal sogar noch kleiner.
• K bedeutet meistens kleiner als 4.5 jō (6.5 m²). 2 K bedeutet also zwei Zimmer + kleiner Küche.
• DK bedeutet meistens zwischen 4.5 jō und 8 jō (6.5 - 11.5 m²) - "Dining Kitchen".
• LDK steht für eine "Living Dining Kitchen" mit mehr als 8 jō (11.5 m²), also Wohnzimmer + Küche.
• SLDK ist noch grösser und hat meist eine Art Kammer oder abgegliederten Bereich (=Service Room).

Typischer Aufbau eines
kleinen japanischen Hauses

Haus oder Wohnung? Während in Deutschland Wohnungen meistens billiger sind bzw. Häuser als ganzes nicht allzu oft vermietet werden (zumindest nicht in normalen Wohngebieten), ist das in Japan durchaus üblich. Es ist zudem oftmals erstaunlich billig, ein ganzes Haus zu mieten - grössere Apartments kosten oft mehr. Grund: Apartments gelten als sicherer und erdbebensicherer gebaut. Viele Häuser sind auch sehr, sehr klein - siehe Beispiel links.

Der Grundriss links zeigt das Erdgeschoss (in Japan 1. Stock) auf der linken Seite und den 2. Stock rechts. Dort sieht man Bad mit Dusche und Wanne (in Japan meist sehr klein aber ein Muss), den winzigen Eingang, einen Waschmaschinenstellplatz (links in der Mitte) sowie, gelb, DK8 mit Kochnische - also eine "Dining Kitchen". Aussen vor befindet sich bei diesem Beispiel eine kleine Terasse.

Das Obergeschoss besteht aus einem japanischen Zimmer (grün, 6 jō gross) mit zwei angeschlossenen Wandschränken (Oshiire, siehe Glossar) sowie einem gleich grossen europäischen Zimmer (altrosa, 6jō gross).

Zusammengefasst sollte erwähnt werden, dass typisch japanische Wohnungen etwas anders gegliedert sind. Es gibt kein Schlafzimmer per se - der Futon und das restliche Bettzeug verschwinden nach dem Aufstehen im grossen Wandschrank - danach wird das leere Zimmer anderweitig genutzt. Nur ziemlich teure Wohnungen haben echte Schlafzimmer und Wohnzimmer.

Sicher gibt es für den Immobilienmarkt universelle Regeln, aber in Japan herrschen aufgrund besonderer Bedingungen zum Teil für Europäer oder Amerikaner nicht unbedingt einleuchtende Gesetze. Beispiel: In Deutschland sind Wohnungen in alten Häusern oftmals teurer, da diese mehr Stil und höhere Decken haben. So etwas gibt es in Japan nicht. Folgende Regeln den Wohnungspreis betreffend stammen aus eigenen Beobachtungen. Manche überscheiden sich. Die folgenden Regeln sind der Wichtigkeit nach geordnet:

1. Je grösser die Stadt, desto teurer
2. Je näher am Stadtzentrum (=Hauptbahnhof) desto teurer
3. Je grösser der Wohnraum desto teurer
4. Je neuer das Haus desto teurer
5. Je stabiler das Haus desto teurer
6. Je näher am nächstgelegenen Bahnhof desto teurer
7. Je näher an einem Bahnhof, an dem Schnellzüge halten, desto teurer

Gerade die Punkte 4 bis 7 sind eine typisch japanische Besonderheit. Diese gelten freilich nur für Ballungsgebiete - allen voran Tokyo und Umgebung sowie Osaka und Umgebung. Aufgrund enormer Mietpreisunterschiede haben die meisten Japaner lange Anfahrtswege zum Büro (= 1 Stunde nur Hinfahrt und länger). Da macht es einen grossen Unterschied, ob man bis zum nächstgelegenen Bahnhof 2 Minuten läuft oder 20. Ob am Bahnhof die meist wesentlich schnelleren Expresszüge halten oder nicht ist ebenfalls wichtig.

Die regionalen Unterschiede sind enorm - während man in der Provinz relativ problemlos eine 3DK- Wohnung für unter 50,000 Yen (350 Euro) bekommt, zahlt man für die gleiche Wohnung z.B. in der Gegend von Shibuya/Tokyo gern mal über 300,000 Yen (knapp 2,000 Euro). Man ist gut beraten, den Mietpreis genau mit der Entfernung vom Arbeitsort abzuwägen. Das bezieht sich übrigens auch auf die Lebensqualität - das Wohnumfeld in Tokyo ist nicht unbedingt ideal in vielen Stadtvierteln.

Wie eingangs erwähnt, beträgt die durchschnittliche Mietdauer 2 Jahre. Man sollte vor dem Einzug dies sowie die weiteren Kosten bedenken: Wie hoch ist die Maklerprovision? Wie hoch die Kaution? Gibt es eine Vermittlungsgebühr? Im Durchschnitt sind in Japan bei Einzug drei Monatsmieten extra fällig. Bei beliebten Objekten auch gern mal 5 Monatsmieten. Man sollte dabei in Japan nicht darauf bauen, die Kaution wiederzusehen - meistens kommt nichts zurück.

In jüngster Zeit werben etliche Immobilienmakler mit "0 Monatsmieten Kaution, 0 Monatsmieten Provision". Bei diesen Offerten ist Vorsicht geboten - oftmals ist in dem Fall ein horrender Beitrag bei Auszug fällig (=Räumungsgebühr). So oder so - eine neue Bleibe zu mieten ist in Japan in der Regel ein teurer Spass.

Neben der Miete sind in der Regel noch eine "Gemeinnutzpauschale" und / oder Verwaltungsgebühr fällig - i.d.R. sind das weniger als 5% der Monatsmiete - pro Monat. Ferner ist auch oft eine Versicherung nötig. Die wird alljährlich bezahlt.

Es sollte noch einmal betont werden, dass japanische Mieten generell Kaltmieten sind - Strom, Wasser, Gas (so angeschlossen), Rundfunkgebühr, Abwassergebühr, Telefon, Parkplatz (siehe Umzug) etc. sind nicht inbegriffen.

In Deutschland und einigen anderen Ländern auch kann man mit etwas Glück die Wohnung von jemandem übernehmen - das wird dann meist etwas billiger. Vor allem Studenten wohnen dabei auch gern in WG's. Beides ist in Japan weniger üblich - vor allem Ersteres. Dass Wohnen in Wohngemeinschaften scheint hingegen langsam immer beliebter zu werden.

Leicht als solche an den beklebten Fenstern
zu erkennen: Japanische Immobilienmakler

Natürlich geht man auch in Japan zum Immobilienmakler. Die konzentrieren sich zumeist an gewissen Punkten - oft rund um Bahnhöfe herum - so das man nicht allzu lange suchen muss. Anhand der Grundrisse, die zahlreich von innen an die Scheiben geheftet werden, sind japanische Immobilienmakler auch für Nicht-Sprachkundige schnell zu finden. Mit Englisch kommt man bei gewöhnlichen Immobilienmaklern aber meistens nicht weit - wer darauf angewiesen ist, sollte englische kostenlose Wochenzeitschriften wie Tokyo Notice Board oder Metropolis konsultieren - zumindest wenn man im Grossraum Tokyo wohnen möchte.

Eine kleine Warnung vorneweg: Fälle, in denen Ausländer von Immobilienmaklern und/oder den Hausbesitzern abgelehnt werden, kommen durchaus vor. Der Grund: Man fürchtet sich zum einen vor der Sprachbarriere - sollte mal etwas sein, so befürchtet man, dass ein Ausländer mangels Japanisch-Kenntnisse zur Last wird. Und: Ausländer gelten als laut und extravagant. Zwei Eigenschaften, die Hausbesitzer nirgendwo wirklich leiden können. Wer Sorgen hat, abgewiesen zu werden, sollte am besten die Sache mit einem Japaner zusammen angehen. Viele Hausbesitzer andererseits haben keinerlei Bedenken in punkto Ausländer.

Eine Alternative für Ausländer, die sich nicht für zwei Jahre auf eine Wohnung festlegen wollen - meistens weil der Aufenthalt kürzer ist - sind die Gaijin Houses - Gemeinschaftsunterkünfte, die man wochen- und monatsweise mieten kann. Gaijin Houses sind meistens relativ eng und einige von ihnen stark heruntergekommen. Es empfiehlt sich dringend, sich das Haus vor der Entscheidung persönlich anzusehen, sonst kann man eine böse Überraschung erleben. Praktisch an Gaijin Houses ist, dass man ohne jeglichen Hausrat zurecht kommen kann - meist ist alles vorhanden. In so ziemlich allen Gaijin Houses wohnen nicht nur Ausländer, sondern oft auch mehr als 50% Japaner - Leute von ausserhalb, denen die Enge und der gelegentliche Lärm nichts ausmacht.

Ansonsten gibt es Informationsquellen wie Sand am Meer: Gedruckt und im Internet. Beides in der Regel nur auf Japanisch. Mehr zu konkreten Seiten und Blättern siehe Linksammling unten.

Auch in Japan ist ein Umzug mit zahlreichen Unannehmlichkeiten verbunden. Um es kurz zu machen, der Versuch einer Aufzählung:

Vor dem Umzug:

• Momentanen Hausbesitzer & Immobilienmakler rechtzeitig vor Vertragsverlängerung über den Auszug informieren
• Falls man in eine andere Stadt zieht: Ca. 2 Wochen vor Umzug im Rathaus Umzugsantrag einreichen. Meist reichen Ausweis (Alien registration card, Führerschein) und Stempel oder Unterschrift. I.d.R. kostenlos
• Krankenkasse & Rentenkasse im Rathaus informieren - den von der Stadt genehmigten Umzugsantrag sowie alle Kranken- und Rentenkasse betreffenden Unterlagen & Stempel mitbringen. Nicht vergessen - der Versicherungsausweis wird später zurückgeschickt.
• Telefon ab/ummelden. Wer es bei NTT angemeldet hat - 116 wählen.
• Bei der nächstgelegenen Post eine Post-Umzugsanmeldung abholen (ist eine Postkarte) und ausgefüllt abschicken. Die Post leitet dann alles kostenlos für ein Jahr zur neuen Adresse weiter.
• Beim zuständigen Amt am neuen Wohnort die Strombenutzungsanmeldung abgeben. Das Formular bekommt man i.d.R. vom Immobilienmakler nach Vertragsabschluss. Einzugstermin angeben.
• Bei der Geschäftsstelle des Wasseramtes am neuen Wohnort anrufen, Adresse und Nutzungsbeginn angeben.
• Beim Besucherzentrum / der Geschäftsstelle der Gasgesellschaft anrufen (so Gas in der neuen Wohnung installiert) und Termin ausmachen. Jemand von den Gaswerken muss in die neue Wohnung kommen, um Gas freizuschalten.
• Beim örtlichen NHK (Staatl. Fernsehen) anrufen, Adressenänderungsantrag ausfüllen. NHK - Rundfunkgebühren sind Pflicht; seit 2007 werden Gebührenmuffel gelegentlich vor Gericht gezerrt.
• Sonstige Anbieter/Provider (Internet? Kabelfernsehen? usw) rechtzeitig informieren.
• Umzugsspedition finden und Termin organisieren

Nach dem Umzug geht es munter weiter:

• Arbeitgeber vom Umzug informieren - wichtig!
• Zum Rathaus am neuen Wohnort gehen, Einzugsantrag einreichen (bleibt man im gleichen Ort, reicht die vorher ausgefüllte Auszugsgenehmigung). Wer eine Alien Registration Card (begrenzte Aufenthaltsgenehmigung) hat, neue Adresse auf der Rückseite eintragen lassen (ebenfalls im Rathaus).
• Ebenfalls am Rathaus Kranken- und Rentenkasse klären - Adressen müssen geändert werden
• Empfohlen bei Umzug in andere Stadt: Konto bei hiesiger Bank eröffnen. Sonst muss man später gelegentlich zur Bank am alten Wohnort zurück.
• So Führerschein vorhanden, bei Polizei oder Fahrschule Adresse ändern lassen.
• Adresse beim Mobilfunkanbieter ändern lassen.
• Falls man Zeitungen abonniert hat: Beim Vertragspartner Adresse mitteilen bzw. ab- und anmelden.